Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu

Jak się mieszka?

Zdjęcie ilustracyjne
fot. Andrzej Romański

Z prof. Ewą Siemińską z Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania UMK, o rynku mieszkaniowym, rozmawia Winicjusz Schulz

– Może zacznijmy naszą rozmowę od porównania: jaki jest ten polskim rynek nieruchomości mieszkaniowych w konfrontacji z państwami na zachodzie Europy? Taki normalny?

– Na początku warto zaznaczyć, że rynek nieruchomości ma różne oblicza, bo składa się na niego wiele różniących się od siebie segmentów. Wśród tych najważniejszych wyróżniamy: rynek mieszkaniowy, powierzchni biurowych, powierzchni handlowych oraz rynek nieruchomości logistycznych czy przemysłowych.

Jeśli zatem chodzi o rynek mieszkaniowy, to w Polsce różni się on od rozwiniętych rynków krajów Europy Zachodniej przede wszystkim skalą prawa własności do nieruchomości mieszkaniowych, która w Polsce sięga około 85% według danych EUROSTAT-u i należy do jednych najwyższych w Europie, podczas, gdy np. w bogatej Szwajcarii, Austrii czy u naszych zachodnich sąsiadów poziom ten jest zdecydowanie niższy i wynosi od niespełna 42% do 55%. Warto podkreślić, że są to kraje najbogatsze w Europie pod względem poziomu rozporządzalnego dochodu w gospodarstwie domowym. Widoczna jest wyraźna polaryzacja preferencji własnościowych w Polsce i krajach Europy Środkowo-Wschodniej (zwłaszcza Rumunii, Węgier i Słowacji) z jednej strony oraz zdecydowanie większa skala najmu mieszkań w najbogatszych  krajach Europy. W tym kontekście mówi się nawet dzisiaj o Nomadach XXI wieku.

Z kolei pod względem liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców Polska z poziomem 398 mieszkań – co wynika z Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku – zajmuje dalekie miejsce w rankingu europejskim, podobnie jak pod względem średniego metrażu przypadającego na 1 osobę, który w naszym kraju wynosi niecałe 30 metrów kwadratowych.

Różnice występują także w poziomie cen mieszkań i skali ich dostępności w poszczególnych krajach. Z najnowszych raportów Deloitte wynika, że w 2021 roku najdroższymi europejskimi miastami pod względem ceny 1 metra kwadratowego mieszkania były: Paryż, Tel Awiw i Monachium. Natomiast warto zaznaczyć, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie są już wyższe niż w Atenach, a zbliżone do cen w Madrycie, Lizbonie i Rzymie. Z kolei pod względem realnej siły nabywczej średniej płacy w Polsce mamy jeden z najgorszych wskaźników w Europie, bowiem pozwala ona kupić około 0,40 mkw. mieszkania, co plasuje nas na końcowych pozycjach w rankingach międzynarodowych.

Optymistycznym wnioskiem dla Polski wynikającym z porównań międzynarodowych jest ten dotyczący intensywności budowy nowych mieszkań, pod względem której zajmujemy jedno z czołowych miejsc wśród krajów europejskich. Jest to istotne z punktu widzenia odnawiania posiadanego zasobu mieszkaniowego, który w Polsce – na tle innych krajów Europy – charakteryzuje się relatywnie dużą liczbą mieszkań substandardowych, z brakiem dostępu do podstawowej infrastruktury technicznej.

– A może już był na drodze do normalności, ale zaczęły się... nienormalne czasy?

– Pana pytanie pada akurat w momencie agresji Rosji na Ukrainę, więc rzeczywiście pod tym względem to szokujące i nienormalne czasy i trudno nie wspomnieć o nich także i w naszej rozmowie. I może w tym kontekście warto zauważyć, że o ile generalnie w tzw. normalnych czasach nieruchomości są uważane za bezpieczną przystań do lokowania kapitału, to w okresie zagrożeń, jakie teraz przeżywa Ukraina, nieruchomości błyskawicznie tracą na swojej wartości, gdyż mogą przestać istnieć na skutek działań wojennych, a wraz z nimi dorobek życia nierzadko kilku pokoleń.

Ale wracając do rynku nieruchomości w tzw. normalnych czasach, warto podkreślić, że ma on cykliczną naturę i po ostatnim załamaniu w czasie światowego kryzysu finansowego z 2008 roku, dopiero po 2013/2014 roku zaczął najpierw powoli, a później już z większą siłą odrabiać straty, które ujawniają się dzisiaj w bardzo wysokich cenach mieszkań na rynku, silnej presji popytowej, w tym także o charakterze inwestycyjnym, oraz dużym popycie na kredyty mieszkaniowe zgłaszanym zwłaszcza do jesieni ubiegłego roku, czyli okresu, kiedy realne stopy procentowe (przy uwzględnieniu inflacji) kształtowały się na ujemnym poziomie. Zatem podsumowując: obecny trend wzrostowy i cen, i popytu, i sprzedaży na rynku mieszkaniowym w Polsce jest jednym z etapów cyklu koniunkturalnego rynku nieruchomości, cyklu który nie jest ani pierwszym, ani ostatnim cyklem, bo powtarza się on co kilka lat.

Według analityków Banku PKO BP w 2021 oddano do użytku 234,7 tys. mieszkań wobec 220,8 tys. w roku 2020, co stanowi najlepszy wynik od końca lat 70. ubiegłego wieku, kiedy w rekordowych latach 1978–1979 oddano 284 tys. mieszkań. Warto jednak zauważyć zmianę struktury oddawanych mieszkań, a mianowicie w minionym 2021 roku oddano do użytku mniej mieszkań deweloperskich niż rok wcześniej, ale jednocześnie wyraźnie wzrosło budownictwo indywidualne, co jest m.in. konsekwencją lockdown’ów i rozszerzenia pracy oraz nauki zdalnej, które wzmocniły już wcześniej widoczny trend poszukiwania mieszkania w regionach o walorach przyrodniczych czy atrakcyjnych turystycznie. Popularne dzisiaj są domy położone w niezbyt dużych odległościach od aglomeracji, których cena często jest porównywalna do mieszkań zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta. Zjawisko to wynika m.in. z często bardzo dotkliwego braku dostępnych gruntów i ich wysokich cen, stanowiąc jedną z najważniejszych barier rozwoju budownictwa mieszkaniowego w wielu aglomeracjach Polski. Szacuje się, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego cena gruntu w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania (tzw. PUM) rosła nawet dwukrotnie szybciej niż cena metra kwadratowego mieszkania. Wspomnianej wzmożonej aktywności inwestycyjnej w strefach podmiejskich, w tzw. „obwarzankach” miast, sprzyja poprawiająca się systematycznie infrastruktura komunikacyjna, zarówno drogowa, jak i szynowa.

– Ceny nieruchomości oszalały. Wiele osób zadaje sobie pytanie, czy to już szczyt, czy bańka za chwilę pęknie? Mija kilka miesięcy i cenowe rekordy są już nieaktualne, rynek pokonuje kolejne granice. Jesteśmy już blisko realnego szczytu?

– To prawda, że w ostatnim okresie tempo zmian cen mieszkań wywoływało wiele emocji, zwłaszcza u osób, które planowały czy nadal planują zakup własnego lokum. Ten wyraźny trend wzrostowy trwa już od przełomu 2017/2018 roku w ślad za z jednej strony bardzo mocnymi wzrostami cen materiałów budowlanych, kosztów robocizny i wspomnianych cen gruntów pod zabudowę, z drugiej zaś bardzo silnym parciem popytowym. Wyraźnie rosnący popyt wynikał głównie z taniego kredytu oraz większej opłacalności inwestowania pieniędzy w mieszkania przeznaczane na wynajem w porównaniu z nieatrakcyjnym oprocentowaniem klasycznych lokat bankowych.

Poszukując odpowiedzi na pytanie, w jakim momencie sytuacji rynkowej jesteśmy i czy mamy do czynienia z tzw. bańką cenową, warto podkreślić, że precyzyjna odpowiedź na te pytania jest możliwa de facto dopiero ex post, kiedy będziemy dysponować „twardymi” danymi z rynku. Obecnie możemy jednak wskazać na dosyć charakterystyczne symptomy pewnego wyhamowania rynku, a mianowicie osłabienia, zwłaszcza pod koniec ubiegłego roku, tempa wzrostu cen mieszkań w porównaniu z tempem ich wzrostu w 2019, 2020 i na początku 2021 roku, kiedy to odnotowywano około 10% wzrosty rok do roku. Za wspomnianym spowolnieniem przemawiają głównie rozpoczęte jesienią 2021 roku i kontynuowanych w bieżącym roku wzrosty stóp procentowych, a co za tym idzie gorsza dostępność kredytów dla przeciętnego gospodarstwa domowego ujawniona spadkiem popytu na kredyty hipoteczne w ostatnich miesiącach, a dla osób spłacających już kredyty hipoteczne wyższe koszty ich obsługi.

W uzupełnieniu tych informacji warto za analitykami NBP wskazać, że wraz ze wzrostem cen ofertowych i transakcyjnych na rynku pierwotnym, wzrastają także ceny na rynku wtórnym, na którym mieszkania są często zlokalizowane na osiedlach dobrze wyposażonych w infrastrukturę handlowo-usługową czy rekreacyjną.

Wracając do Pana pytania, trzeba też wziąć pod uwagę, że obecna sytuacja geopolityczna związana z agresją Rosji na Ukrainę i spodziewana w związku z tym fala uchodźców do naszego kraju również może wpływać na rynek mieszkaniowy w Polsce, zwłaszcza na rynek najmu.

– Z czego wynika ta galopada cen? Z głodu mieszkaniowego czy teraz raczej z chęci ulokowania pieniędzy w czymś pewnym, gdy banki oferują oprocentowanie lokat na poziomie 0,01 procenta?

– Jak już wspomniałam, przyczyn wzrostu cen mieszkań jest co najmniej kilka i mają one charakter podażowo-popytowy. Podażowy, związany z często drastycznie rosnącymi kosztami wykonawstwa budowlanego i cen gruntu, popytowy związany z luką mieszkaniową szacowaną w naszym kraju na około 1,5 mln mieszkań oraz z celami inwestycyjnymi, a także chęcią ucieczki przed wysoką inflacją. Brak alternatywnych atrakcyjnych możliwości lokaty kapitału, przy rosnącej inflacji, powoduje niesłabnące od kilku lat zainteresowanie mieszkaniami kupowanymi na wynajem. Przy czym w ostatnim czasie klienci detaliczni, czyli gospodarstwa domowe, mają na rynku nowego konkurenta w postaci zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które dosyć mocno zaczynają inwestować w segmencie mieszkaniowym, co dodatkowo może powodować wzrost cen tych nieruchomości na rynku.

– Ale wydawać by się mogło, że popyt na rynku nieruchomości musi wyhamować. Mamy chyba coraz mniej osób, którym zdolność kredytowa pozwala na zakup mieszkania, domu za pół miliona, milion złotych? I to zwykle w stanie deweloperskim. Trzeba jeszcze sporo pieniędzy, by takie lokum przystosować do zamieszkania.

– Przy rosnącym poziomie oprocentowania kredytów, oczywiście spada zdolność kredytowa potencjalnych klientów banków, ale warto pamiętać, że – jak szacuje NBP – około 60–70% zakupów mieszkaniowych na rynku pierwotnym ma charakter gotówkowy, zatem bez wsparcia kredytowego. Niemniej jednak już zrealizowane korekty poziomu stóp procentowych i dalsze zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej w tym zakresie przyniosły w IV kwartale 2021 roku i na początku obecnego wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Tym bardziej, że pogorszyły się prognozy dotyczące sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych w związku z gwałtownie rosnącymi stałymi kosztami utrzymania, w tym zwłaszcza opłatami za gaz, energię elektryczną czy wodę oraz wydatki na wspomniane materiały budowlane potrzebne do wykończenia mieszkania oraz produkty do jego wyposażenia. Na wyraźne wyhamowanie popytu kredytowego ma także wpływ zaostrzenie w ostatnim okresie polityki kredytowej banków oznaczające konieczność spełnienia wyższych wymagań stawianych przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy.

– Do tego w ostatnich tygodniach, po podwyżkach stóp procentowych, doszły jeszcze dynamicznie rosnące koszty spłaty kredytów hipotecznych. Teraz chyba każdy długo się zastanowi, czy „wejść” w taki kredyt? Może jeszcze w przypadku mieszkania dla siebie, zdecyduje się, ale gdy w grę ma wchodzić kupno mieszkania na wynajem lub dla spodziewanych zysków z kolejnych wzrostów cen, to te zarobki stają się coraz bardziej iluzoryczne?

– Ja byłabym bardziej ostrożna w ocenie opłacalności inwestowania wolnych środków w mieszkania na wynajem, bo to zależy od co najmniej kilku czynników, m.in.: docelowego najemcy, atrakcyjności i potencjału lokalnego rynku najmu czy rodzaju podpisanej umowy itp. Przykładowo, w atrakcyjnie położonych miejscowościach turystycznych, podczas wakacji w ostatnich dwóch latach w okresie pandemii, takie nieruchomości wakacyjne cieszyły się ogromnym powodzeniem. Warto też dodać, że z dostępnych obecnie najnowszych analiz NBP wynika m.in., że w Warszawie oraz na rynkach 6 największych aglomeracji w Polsce (Warszawa, Trójmiasto, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź) do końca grudnia 2021 roku generalnie tańszą opcją był zakup nieruchomości sfinansowany kredytem bankowym niż wynajem mieszkania i konieczność uiszczania czynszu właścicielowi. Sytuacja warunków finansowych oraz na rynku mieszkaniowym – jak wspominałam – się dynamicznie zmienia, dlatego warto analizować najnowsze dane rynkowe, aby wiedzieć jaka w naszej konkretnej sytuacji opcja jest najkorzystniejsza.

Niemniej jednak problem ze spłatą kredytów mieszkaniowych jest dzisiaj bardzo namacalny już od pierwszych, podjętych jesienią ubiegłego roku decyzji o podwyżce stóp procentowych, bowiem ponad 97% kredytów mieszkaniowych, to kredyty ze zmienną stopą procentową. Według Centrum AMRON w Polsce mamy obecnie 2,5 mln aktywnych kredytów hipotecznych i dla 1/3 kredytobiorców ostatnie wspomniane wzrosty stóp procentowych oznaczają pierwszy wzrost raty kredytowej z tego tytułu, średnio o kilkuset złotych miesięcznie, co oczywiście nie pozostaje bez wpływu na budżety gospodarstw domowych. Na naszych oczach zatem materializuje się ryzyko zwiększających się stóp procentowych, które mogą w całym tzw. cyklu życia umowy kredytowej, a więc w okresie 20 i więcej lat jeszcze wielokrotnie się zmieniać. To ryzyko może zmniejszać wprowadzona w połowie ubiegłego roku przez Komisję Nadzory Finansowego rekomendacja obligująca banki do wprowadzenia do swojej oferty kredytów hipotecznych z czasowo stałą (na okres np. 5, 7 lat) stopą procentową, ale ceną za to większe bezpieczeństwo są wyższe koszty takiego kredytu w porównaniu z kosztami kredytów ze zmienną stopą procentową. Wybór zatem nie jest łatwy, ale z najnowszych informacji płynących z sektora bankowego wynika, że zwłaszcza od początku tego roku rośnie zainteresowanie takimi produktami wśród nowych klientów oraz tych, którzy wcześniej podpisali umowę kredytową ze zmienną stopą procentową.

– Z drugiej strony docierają do nas informacje o wręcz hurtowych zakupach mieszkań na wynajem przez firmy, fundusze. Idziemy w niemiecką stronę? Tam w niektórych regionach nawet 70–80 procent mieszkań należy do takich podmiotów gospodarczych.

– Tak jak wspomniałam, klientom detalicznym przybył ostatnio szybko rosnący w siłę konkurent na pierwotnym rynku mieszkaniowym w postaci funduszy inwestycyjnych. Szacuje się, że na polskim rynku jest obecnych siedem funduszy: z kapitałem skandynawskim,  holenderskim i niemieckim.

Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że obecnie udział funduszy PRS (czyli sektora najmu instytucjonalnego) stanowi zaledwie 2,5‰ (promila) w całkowitych zasobach mieszkaniowych Warszawy, podczas gdy w Berlinie jest to 34%.

Okazuje się jednak, że niektóre projekty deweloperskie są w całości wykupowane hurtowo przez takiego inwestora instytucjonalnego i w ogóle nie trafiają na rynek, co stanowi istotny ubytek na lokalnych rynkach. Przykładowo w stolicy w trzech pierwszych kwartałach ubiegłego roku takie zakupy stanowiły ok. 15% projektów deweloperskich. Podsumowując: trend zakupów mieszkań przez fundusze inwestycyjne jest widoczny i przybiera na sile, ale jak się ocenia jesteśmy raczej na początku istotnego wzrostu sektora PRS na naszym rynku. Znając jednak przykłady różnych zagrożeń związanych z dominacją najmu instytucjonalnego na rynku mieszkaniowym wielu zachodnich aglomeracji, w tym wspomnianego Berlina, warto rzetelnie monitorować to zjawisko i nie dopuścić do zbyt agresywnej aktywności takich funduszy inwestycyjnych na polskim rynku.

– Raz po raz pojawiają się głosy, że batem na hurtowników czy liczących na zarobek na wzroście cen nieruchomości byłby podatek katastralny. Sądzi Pani, że Polacy zaakceptowaliby taki podatek? Ja mam wrażenie, że jesteśmy na kataster za biedni. Starsze małżeństwo od kilkudziesięciu lat mieszka w 100-metrowym mieszkaniu w centrum miasta lub w domu. Dzieci się wyprowadziły. Oni zostali, bo „starych drzew się nie przesadza”. Skąd mieliby wziąć tysiące złotych na kataster? Nie jeść, nie wykupić leków?

– Sądzę, że warto na początku przede wszystkim podkreślić, że podatek katastralny, zwany też ad valorem, jest stosowany w wielu krajach świata jako główny podatek od nieruchomości.

O możliwości wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce mówi się już od kilkudziesięciu lat, ale ponieważ jest to temat drażliwy społecznie, decyzja o jego ewentualnym wprowadzeniu ciągle jest odkładana, bo rzeczywiście może on stanowić bardzo duże obciążenie w budżetach gospodarstw domowych, zwłaszcza w mniej zamożnych grupach społeczeństwa. Myślę, że w obecnych warunkach społeczno-gospodarczych, przy tak drastycznie zwiększonych po 1 stycznia 2022 roku kosztach utrzymania mieszkań oraz chaosie legislacyjnym związanym z tzw. Polskim Ładem, nie ma dobrego klimatu na wprowadzenie podatku katastralnego, chyba, że dotyczyłby on – jak sugerują niektórzy – np. trzeciej czy kolejnych nieruchomości. Jego dolegliwość dla wspomnianych przez Pana „hurtowników” zależałaby jednak od tzw. kalibracji stawki przyjętej do obliczenia należnego podatku. Kilka lat temu miałam przyjemność recenzować pracę doktorską poświęconą właśnie temu tematowi, w której autorka wykazywała, że przy odpowiednio niskich poziomach stawek podatkowych równych np. 0,1%  lub mniej podatek wcale nie musi być bardziej dotkliwy niż obliczany według powierzchni.

– To może prędzej, do czego nawet przyznają się niektórzy rządzący, popracować nad mieszkaniowym podatkiem „od wzbogacenia się”. Ktoś kupuje atrakcyjne lokum, nie urządza go, nie wynajmuje, ale za jakiś czas sprzedaje z zyskiem. Podatek od różnicy w cenie takiego lokalu ograniczyłby popyt i ceny na rynku mieszkaniowym?

– No cóż, pomysłów na ukrócenie hurtowych zakupów inwestycyjnych może być wiele, aczkolwiek wspomniany podatek od wzbogacenia się de facto istnieje w naszym porządku prawnym i nazywa się podatkiem od czynności cywilno-prawnych (w skrócie podatek PCC). Zatem podobnie jak ze wspomnianym podatkiem katastralnym czy innymi obciążeniami, skuteczność opodatkowania zależy od precyzji i trafności przyjętych rozwiązań podatkowych, co jak pokazuje przykład wspomnianego tzw. Polskiego Ładu, bywa w rzeczywistości niezwykle trudne.

Wskazywane przez Pana propozycje zasad naliczania podatku dla de facto spekulantów, wymagałyby zgromadzenia w systemach podatkowych bardzo wielu szczegółowych informacji o przedmiotowej nieruchomości, aby na ich podstawie można było stwierdzić czy i jaki podatek jest należny. Skoro nie jest tajemnicą, że wiele transakcji na rynku nieruchomości, to szara strefa, to trudno mi sobie wyobrazić, że nie mogłaby ona także występować i w omawianym obszarze. Nie oznacza to oczywiście, że nie trzeba szukać możliwości opodatkowania spekulacyjnych transakcji, ale priorytetową zasadą w tych rozwiązań winna być ich transparentność i prostota, tak pożądana i oczekiwana przez każdego podatnika.

– Na ile rynek nieruchomości jest odzwierciedleniem zamożności społeczeństwa?

– Najkrócej mówiąc, można byłoby odpowiedzieć: i jest, i nie jest. Proszę zauważyć, że – jak wspominałam na początku naszej rozmowy – bogate kraje Europy Zachodniej mają duży udział najmowanych mieszkań, my zaś wysoki udział mieszkań własnościowych, ale czy to świadczy o naszej wyższej zamożności? Zgodzi się Pan chyba ze mną, że w tym przypadku niekoniecznie.

Ponadto i na zagranicznych, i na polskim rynku mieszkaniowym widać coraz więcej, zwłaszcza młodych osób, które preferują wynajem mieszkania po to, aby nie ograniczać swojej mobilności zawodowej i społecznej, ale mieć możliwość elastycznej i szybkiej zmiany miejsca zamieszkania, także w ramach tzw. modelu coliving, czyli współdzielenia mieszkania z innymi osobami. Poza tym część, zwłaszcza młodych osób, nie chce wiązać się kilkudziesięcioletnim kredytem hipotecznym i woli wynajmować mieszkanie, płacąc za nie na bieżąco określony czynsz.

Równocześnie wiele osób wyznaje zupełnie odwrotną filozofię, upatrując w posiadanych nieruchomościach potwierdzenia prestiżu i wysokiej pozycji społecznej, i dlatego będzie dożyć do posiadania nieruchomości za wszelką cenę, często kosztem wielu wyrzeczeń. O zamożności może też świadczyć fakt, że mieszkańcy bogatych krajów często posiadają nie jedną, ale np. dwie czy więcej nieruchomości – jedną do całorocznego, a kolejną (kolejne) do wakacyjnego zamieszkania.

I jeszcze jeden przykład – à propos związku zamożności z rynkiem nieruchomości. Zauważmy, że ujawnione kilka lat temu afery Panama Papers czy Pandora Papers potwierdziły, że na całym świecie wiele majątków, w tym nieruchomości, bogatych i wpływowych osób jest ukrywanych z powodu unikania opodatkowania oraz prania brudnych pieniędzy. Podobnie głośno się dzisiaj mówi o majątkach wielu bogatych Rosjan zamrożonych w okazałych rezydencjach położonych w najbardziej lukratywnych dzielnicach Londynu czy innych światowych metropolii.

– Zaryzykuję stwierdzenie, że teraz chyba każdy coś dla siebie znajdzie. Miłośnicy natury i spokojnego życia wiejskiego, jak i zwolennicy zamieszkania w luksusowym apartamentowcu blisko centrum aglomeracji, choć zapewne obie te grupy to mniejszości. Dominują średniacy, co najwyżej aspirujący do zamkniętego osiedla?

– Ma Pan rację, każdy potencjalny klient dzisiaj powinien znaleźć coś dla siebie, pod warunkiem, że stać go na takie mieszkanie. Wynika to przede wszystkim z tego, że deweloperzy bardzo starannie badają oczekiwania rynkowe po to, aby jak najlepiej dopasować swoją mieszkaniową ofertę do preferencji klientów i sprzedać lokal jak najszybciej z jak najlepszą marżą. Ze względu na możliwości finansowe nabywców poszukujących mieszkania, w portfelach deweloperów najczęściej dominują tzw. mieszkania modułowe o powierzchni ok. 45–55 m2, położone niekoniecznie w najdroższych dzielnicach, bo takie lokale są najbardziej płynne, najchętniej kupowane, a na tym najbardziej zależy każdej firmie.

A propos wspomnianych luksusowych apartamentowców wypada dodać, że na rynku obok typowych deweloperów, oferujących najczęściej poszukiwane formaty mieszkań, funkcjonują również tacy, którzy specjalizują się właśnie w takim luksusowym produkcie skierowanym do bardzo wymagającego, ale zasobnego klienta, który jest gotowy zapłacić dużo większą kwotę. 

– To może przyjrzyjmy się bliżej standardom polskiej „mieszkaniówki”. Czego oczekuje przeciętny nabywca? Co musi być w ofercie?

– Nasze preferencje mieszkaniowe nieco się zmieniły, zwłaszcza po doświadczeniach z minionymi lockdown’ami, kiedy zamknięci w czterech ścianach bardzo docenialiśmy przydomowy ogródek czy chociażby balkon. Deweloperzy sami mówią, że wcześniej mieszkania z ogródkiem w budynku wielorodzinnym nie cieszyły się zbyt dużym zainteresowaniem, dzisiaj są one wykupowane w pierwszej kolejności. Wspomniane najbardziej typowe około 50-metrowe mieszkania, to najczęściej lokal 2-pokojowy z otwartym aneksem kuchennym. Poza tym ważnym tzw. pomieszczeniem przynależnym do mieszkania jest z reguły niewielkie, kilkumetrowe pomieszczenie gospodarcze oraz miejsce postojowe usytuowane najczęściej w podziemnej hali garażowej. Klasyczne piwnice w nowych projektach deweloperskich raczej należą do rzadkości. Natomiast na zewnątrz, ważne jest również najbliższe otoczenie i zagospodarowanie osiedla, a więc plac zabaw dla dzieci, przestrzenie rekreacyjne oraz bliskość punktów usługowych czy małej gastronomii itp. 

– Niektóre określenia chyba są nadużywane, choćby „apartament”. Wydawać by się mogło, że powinien mieć przynajmniej 100 metrów powierzchni, do tego słoneczny taras. Sam budynek, a najlepiej osiedle powinny być ponadstandardowe, a tymczasem czytamy ogłoszenia, w których apartamentowiec to zwykły budynek wielorodzinny, a apartament ma „aż” 40 metrów kwadratowych. Jeszcze ktoś się na to nabiera?

– No cóż, im więcej takich informacji dociera do potencjalnych klientów, tym szybciej demaskowany jest taki inwestor, a wiadomo, że na renomę pracuje się latami, zaś stracić ją można błyskawicznie. W dobie Internetu i bardzo szybkiego przesyłu informacji, dużo łatwiej jest ujawnić takie nadużycia, ale to nie oznacza, że nie musimy być czujni na każdym kroku. Wszak kupno mieszkania to bardzo nakładochłonna inwestycja, która wymaga naszej uwagi.

– Deweloperzy prześcigają się w poszukiwaniu atrakcyjnych i do tego jeszcze najlepiej prestiżowych lokalizacji. Bo wszyscy chcą mieć widok na Wisłę, Stare Miasto, Giewont, morze, Wawel itd. A że metr kwadratowy działki w takich miejscach jest bardzo drogi to wyrastają różne architektoniczne dziwadła. I środowisku naturalnemu też nieźle się obrywa przy okazji takich inwestycji. To już ciemna strona mocy rynku nieruchomości?

– Niestety, nie tak rzadko słyszymy o takich właśnie pseudoprojektach, które zdecydowanie szpecą zamiast cieszyć oko. Moim studentom opowiadam o słynnym już na całą Polskę tzw. zamku w Stobnicy wybudowanym na sztucznie usypanej wyspie w otulinie Puszczy Noteckiej na terenie obszaru Natura 2000 czy o tzw. osiedlach covidowych położonych również w bardzo atrakcyjnych terenach rekreacyjnych. Niektóre z nich są już bardzo mocno zaawansowane z technologicznego punktu widzenia i trudno jest dziś wyrokować czy tego typu inwestycje zostaną rozebrane? Niestety, źródłem tego problemu jest nierespektowanie lub obchodzenie prawa oraz słabość instytucji lokalnych, które są odpowiedzialne za przestrzeganie prawa i ładu przestrzennego na danym terenie.

– Od czasu do czasu możemy natrafić na sensacyjne informacje o cenowych rekordach gdzieś w świecie, zwłaszcza gdy swe rezydencje sprzedają możni i sławni. Kilkanaście milionów dolarów już nie szokuje. Polska wydaje się przy tym tania?

– Ja również z wielkim zainteresowaniem śledzę informacje o kolejnych rekordowych transakcjach na światowym rynku nieruchomości, traktując je oczywiście jako ciekawostki. A Polska? No cóż, z pewnością nie należymy do najdroższych rynków mieszkaniowych w porównaniu z innymi, zwłaszcza rozwiniętymi krajami, ale – jak już wspominałam – mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie są już droższe niż w Atenach i w zbliżonej cenie co mieszkania w Madrycie, Lizbonie czy Rzymie. Ale z drugiej strony nie jest tajemnicą, że coraz więcej mieszkań w Polsce wykupują cudzoziemcy, najczęściej ci, którzy pracują w naszym kraju i są zainteresowani stałym pobytem nad Wisłą.

– Jaka polska oferta ostatnio Panią najbardziej zaszokowała?

– W ubiegłym roku zszokowało mnie co najmniej kilka ofert, o których słyszałam. Może zacznę od chyba najbardziej spektakularnej, bo dotyczącej 2,5 metrowego – zaznaczę pomieszczenia (bo w świetle prawa budowlanego taki „lokal” nie spełnia wymogów mieszkania), które znalazło się w ofercie jednego z deweloperów w Koszalinie. To nawet nie jest tzw. „mikromieszkanie”, również bardzo chętnie proponowane w portfelach deweloperskich na rynku.

Z kolei wśród cenowych zdziwień myślę, że warto wymienić ofertę mieszkaniową jednego z deweloperów w Mielnie za bagatela ponad 55 tys. zł za metr kwadratowy (!) czy 51 tys. zł w Sopocie. Proszę zauważyć, że przy takich cenach, mieszkanie około 40-metrowe kosztuje ponad 2 mln zł.

– Rynek nieruchomości to nie tylko pieniądze inwestora i lokale do kupienia. Ważna jest z pewnością ta cała reszta, nazwijmy ją umownie infrastrukturą. I znów muszę powrócić do pojęcia normalności. Mieszkanie, dom to często inwestycje życia. Na ile normalne są warunki, w jakich zawieramy te transakcje. Mam na myśli choćby pośrednictwa nieruchomości, deweloperów, kredytodawców. Jeszcze 20–25 lat temu była to dżungla, w której bardzo łatwo było stracić cały dorobek. A teraz? Ucywilizowało się to czy nadal musimy uważać na każdy krok na mieszkaniowym rynku?

– No cóż, to bardzo szeroki i złożony temat. Zacznę może od tego, że po tzw. deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości, która weszła w życie 1 stycznia 2014 roku sytuacja niekoniecznie się poprawiła, gdyż de facto umożliwiła potencjalnie wszystkim chętnym prowadzenie czynności związanych z obrotem oraz zarządzaniem nieruchomościami. Nie ukrywam, że wraz z wieloma koleżankami i kolegami z innych uczelni występowaliśmy przeciwko wspomnianej deregulacji, rozumiejąc, że to „uwolnienie” zawodów może generować dodatkowe ryzyka dla właścicieli nieruchomości, którzy w dobrej wierze powierzają swój majątek w ręce np. pośrednika, aby sprzedać mieszkanie czy dom. Dzisiaj tylko rzeczoznawcy majątkowi, w świetle obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami, są zobligowani do posiadania państwowych uprawnień do szacowania wartości nieruchomości. Rynek jednak nie zna  próżni i wiele federacji i organizacji zawodowych, skupiających środowisko ekspertów związanych z nieruchomościami proponuje swoim członkom tzw. licencje korporacyjne dla wspomnianego pośrednika i zarządcy, dbając o jakość i rzetelność wykonywanych przez nich czynności. Na marginesie może warto wspomnieć, że dzięki wieloletniej współpracy pracowników Wydziału Nauk Ekonomicznych i Zarządzania z przedstawicielami Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, absolwenci I i II stopnia modułu/specjalności „inwestycje i nieruchomości”, na której od szeregu lat mam przyjemność prowadzić zajęcia, ma możliwość przystępowania do egzaminów na wspomniane licencje zawodowe bez konieczności odbywania płatnych kursów.

Wracając do Pana pytania: czy rynek nieruchomości to jeszcze dżungla, czy cywilizowany świat, sądzę, że warto wyróżnić dwa zasadnicze kierunki pewnego normowania i porządkowania szeroko rozumianego otoczenia rynku nieruchomości, mianowicie (1) poprzez obowiązujące wymogi prawne oraz (2) poprzez dobrowolne struktury stowarzyszeniowe o korporacyjnym charakterze. Przykładem tych pierwszych działań są np. obligatoryjne ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dla wspomnianych trzech głównych zawodów rynku nieruchomości (pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowego) czy też regulacje i rekomendacje dotyczące zasad udzielania kredytów mieszkaniowych przez pracowników banków, bądź też wprowadzony w ubiegłym roku do tzw. ustawy deweloperskiej przepis o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mającym chronić klienta upadającej firmy deweloperskiej. Z kolei wskazując na działania organizacyjne, które mają przyczyniać się do poprawy jakości usług związanych z rynkiem nieruchomości i mitygować ryzyko z nim związane, miałam na myśli różne organizacje, stowarzyszenia czy izby zawodowe skupiające określone podmioty. Działając dobrowolnie w takich strukturach, zobowiązują się one do respektowania obowiązujących w nich zasad i standardów oraz dobrych praktyk, co nie jest bez znaczenia z punktu widzenia klienta poszukującego sprawdzonego i wiarygodnego fachowca. Nie znaczy to oczywiście, że w praktyce wszystkie transakcje przebiegają bez zarzutu i bez ryzyka, czego dowodem są liczne sprawy sądowe dotyczące naruszeń prawa czy nienależytego wykonania podpisanej umowy, dlatego warto mieć świadomość różnych zagrożeń związanych z aktywnością na rynku nieruchomości oraz dokładnie sprawdzać wiarygodność i rzetelność ekspertów, z usług których chcemy skorzystać.

– Można odnieść wrażenie, że pokolenie dzisiejszych 50-60-latków to ostatnia generacja, która nie zostawi po sobie spadkobiercom mieszkaniowych długów. Dzisiejszy 20-latek nie ma zdolności kredytowej. Gdy stanie na nogi, zrobi jakąś karierę, będzie już 40-latkiem. Takiemu bank udzieli kredytu na kilkudziesięciometrowe mieszkanie. Termin spłaty: 30 lat. A zatem koniec spłaty na emeryturze. Polacy będą się musieli nauczyć takiego życia w permanentnych długach?

– Ten niezbyt optymistyczny, żeby nie powiedzieć ponury, scenariusz realizuje się już dzisiaj na naszych oczach, ponieważ pierwsze kredyty hipoteczne w Polsce zaczęły być udzielane w połowie pierwszej dekady obecnego wieku. Oznacza to, że rynek kredytów mieszkaniowych de facto osiąga w naszym kraju dopiero swoją pełnoletniość, więc jest jeszcze stosunkowo młody, ale oznacza to jednocześnie, że pierwsi kredytobiorcy z 2004 i 2005 roku już blisko 20 lat spłacają swoje kredyty. Najwięcej udzielono ich w 2007 i 2008 roku tuż przed wybuchem wspomnianego kryzysu na globalnym rynku finansowym i warto dodać, że to właśnie one charakteryzują się dzisiaj największą szkodowością, to znaczy, że kredytobiorcy mają kłopot z regularną spłatą swoich zobowiązań. Są jednak i tacy, którzy starają się „nadpłacić” swój kredyt w czasie, kiedy ich możliwości finansowe na to pozwalają, co przyczynia się albo do skrócenia okresu spłaty albo do zmniejszenia miesięcznych rat kredytowych. Skoro jednak – jak wynika z najnowszego raportu Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich – na koniec grudnia ubiegłego roku liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce osiągnęła poziom 2 548 560 sztuk o łącznej wartości ponad 511 mld zł i 2/3 tych kredytów ma okres kredytowania średnio od 25–35 lat, to rzeczywiście – parafrazując tytuł jednej z książek – możemy mówić o społecznym wymiarze kredytów hipotecznych, które towarzyszą nam przez większość dorosłego życia.

– Dziękuję za rozmowę.

pozostałe wiadomości

galeria zdjęć

 [fot.Andrzej Romański]